Die 5 häufigsten Mängel im Neubau

Bekräftigt durch anhaltend niedrige Zinsen, findet in Deutschland seit mehreren Jahren ein nicht enden wollender Bauboom statt. Bedingt durch das hohe Bauvolumen und der Knappheit an Fachkräften kommt es regelmäßig im Neubau zu Mängeln. Nach einer Auswertung des Bauherren-Schutzbund treten im Durchschnitt 23 Mängel je Bauvorhaben auf. Die fünf am häufigsten vorkommenden Baumängel werden in diesem Beitrag näher erläutert.

Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V., 2020. https://www.bsb-ev.de/fileadmin/user_upload/1_Startseite/Poltitik_und_Presse/Analysen_und_Studien/Studie_Maengel_MFH.pdf

Mehr als 50 Prozent der Mängel im Neubau entfallen auf nur vier Bereiche. Dazu zählen:

• Innenputz / Estrich / Innenausbau
• Rohbau / Statik / Dachkonstruktion
• Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz
• Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung

Zum Nachteil der Erwerber handelt es sich bei den oben genannten Bereichen um solche, die besonders hohe Kosten bei der Schadenbeseitigung verursachen. Wichtig ist es, dass Mängel am Neubau frühzeitig erkannt werden, um Folgeschäden zu verhindern. Ärgerlich für Eigentümer wird es dann, wenn die Folgeschäden erst nach Ablauf der Gewährleistung auftreten. Dann nämlich entstehen die Kosten der Eigentümergemeinschaft bzw. dem jeweiligen Sondereigentümer. Der Bauträger muss nicht mehr für die Mängel einstehen.

1. Fehlende Barrierefreiheit: Viele Erwerber von Eigentumswohnungen wünschen es sich, ihre Wohnung auch im Alter barrierefrei nutzen zu können. Hierfür sind barrierefreie Zugänge zur Wohnung und zu Außenflächen der Wohnung nötig. Eigentümer sollten in diesem Fall darauf achten, dass eine barrierefreie Ausführung des Gebäudes nur vom Bauträger geschuldet ist, wenn vereinbart wurde, dass das Gebäude nach DIN 18040-2 barrierefrei zu bauen ist. Viele Bauträger werben mit einem „seniorengerechten Wohnen“. Dabei handelt es sich nicht um einen genormten Begriff, weshalb die Wohnungen in diesem Fall nicht barrierefrei gebaut werden müssen.

2. Schäden am Fußoden aufgrund zu hoher Restfeuchte im Estrich: Es ist ein häufiges Szenario. Der Bauträger merkt, dass er den versprochenen Fertigstellungstermin womöglich nicht einhalten kann. Der Estrich müsste noch in Ruhe austrocknen und erst dann kann der Holzboden verlegt werden. Er weist den Bodenleger dennoch an, den Parkett bereits auf den noch zu feuchten Estrich zu verlegen. Dadurch entstehen in der Folge Quellungen am Holzboden, da dieser die Restfeuchte aus dem Estrich aufsaugt. Der Estrich hatte noch einen zu hohen Feuchtegehalt und war nicht belegereif. Dieser Schaden tritt im Regelfall noch innerhalb der Gewährleistung zu Tage, muss aber durch einen Sachverständigen begutachtet werden. Weigert sich der Bauträger den Schaden auf eigene Kosten zu beseitigen, wird eine gerichtliche Auseinandersetzung unvermeidbar sein.

3. Legionellenbildung aufgrund fehlender Leitungsdämmung: Legionellen treten vor allem bei einer zentralen Wärme- und Wasserbereitung. Wird der technische Maßnahmenwert von 1000 koloniebildenden Einheiten (KBE) überschritten, müssen Gegenmaßnahmen eingeleitet werden. In ordnungsgemäß gedämmten Kaltwasserleitungen treten Legionellen nur selten auf. Fehlt aber eine Dämmung der Kaltwasserleitungen und werden die Entnahmestellen der betroffenen Leitung nur selten genutzt, kann es zu einer Erwärmung des Kaltwassers kommen, die eine Legionellenbildung begünstigt. Um Legionellenbildung zu vermeiden, sind Warm- und Kaltwasserleitungen mit einer Mindestdämmschitdicke gemäß DIN 1988-200:2012-05 zu dämmen. 

4. Schallbrücken im Gebäude: Ein Ärgernis für alle Bewohner stellt ungewünschter Schall dar. Zwar lässt es sich nicht vermeiden, dass in Mehrfamilienhäusern Geräusche vorkommen, die Vermeidung schon Schallbrücken ist aber wichtig, um den Wohnwert des Gebäudes zu erhalten. Ein typischer Fehler im Neubau sind Körperschallbrücken aufgrund von Mängeln im Estrich-Aufbau. In Wohnräumen wird schwimmender Estrich verlegt. Dieser hat per Definition keinen unmittelbaren Kontakt zu anderen Bauteilen. Zur jeweiligen Geschossdecke wird daher eine Trittschalldämmung verlegt. Zur Wand hin wird ein Randdämmstreifen eingezogen. Der Randdämmstreifen muss auf Höhe der Oberkannte des Fußbodens abgeschnitten werden und es dürfen keine Mörtelreste hinter dem Randdämmstreifen verbleiben. Ist dies nicht gegeben, kommt es zu Körperschallbrücken, die aufwändig geortet und beseitigt werden müssen.

5. Mangelhafte Sockelabdichtung: Feuchtigkeit von außen dringt vor allem an solchen Stellen in das Gebäude an, an denen zwei verschiedene Baustoffe aufeinandertreffen. Zum Beispiel an Fenster- oder Türanschlüssen. Diese sind häufig auf eine mangelhafte Abdichtung des Gebäudesockels zurückzuführen. Diese entsteht beispielsweise, wenn der Sockel nicht vollständig abgedichtet wurde, oder ein falsches Produkt für die Sockelabdichtung gewählt wurde. Besonders bei barrierefreien Gebäuden ist auf eine geeignete Abdichtung des Sockels zu achten. 

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