Die Reform des WEG bringt auch Neuerungen bei der Durchführung der Eigentümerversammlung mit sich. Die gesetzliche Ladungsfrist verlängert sich auf drei Wochen (§24 Abs. 4 WEG), die Vollmacht zur Vertretung in der Eigentümerversammlung ist ohne entgegenstehende Vereinbarung in Textform möglich (§25 Abs. 3 WEG). Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt zur Beschlussfassung (§25 Abs. 1 WEG) und die Beschlussfähigkeit ist unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer möglich. Online Eigentümerversammlungen sind weiterhin vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, eine Online-Teilnahme/Teilnahme mittels elektronischer Kommunikation kann von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden (§23 Abs. 1 WEG).
In der Gemeinschaftsordnung finden sich vom Gesetz abweichende Regelungen, was gilt?
In Gemeinschaftsordnungen werden häufig die gesetzlichen Regelungen des WEG zum Zeitpunkt der Beurkundung übernommen. Deshalb ist beispielsweise in Gemeinschaftsordnungen vor dem 01.12.2020 §25 Abs. 3 WEG a.F. anzutreffen. Demnach wäre eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile halten. Auch §24 Abs. 4 WEG a.F. wonach die Einberufungsfrist der Eigentümerversammlung zwei Wochen beträgt findet sich in einigen Teilungserklärungen.
In beiden oben genannten Fällen greift §47 WEG in der neuen Fassung. §47 WEG regelt die Auslegung von Altvereinbarungen. Wurde bei Altvereinbarungen lediglich der zu diesem Zeitpunkt gültige
Gesetzestext übernommen, so werden diese durch die neuen gesetzlichen Regelungen ersetzt. Wurde ein Vereinbarung mit
individuellem Inhalt in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen, bleibt diese von der WEG-Reform unbeeinflusst bestehen. Für unsere oben beschriebenen Beispiele greift also ab dem
01.12.2020 die neue gesetzliche Regelung. Trotz anders lautender Gemeinschaftsordnung ist die Beschlussfähigkeit ohne Rücksicht auf die erschienenen Miteigentumsanteile beschlussfähig (§47 WEG
i.V.m §25 Abs. 1 WEG).
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen nach dem 01.12.2020 beträgt drei Wochen (§47 WEG i.V.m §24 Abs. 4 WEG).
Ist eine online Teilnahme an Eigentümerversammlungen möglich?
Zu dieser Frage ist zwischen einer online Eigentümerversammlung und einer online Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu unterscheiden. Eine rein online stattfindende Eigentümerversammlung ist nur möglich, wenn hierzu eine Vereinbarung aller Eigentümer getroffen wurde (z.B. in Gemeinschaftsordnungen nach dem 01.12.2020). Durch Mehrheitsbeschluss kann eine online Eigentümerversammlung nach derzeit herrschender Meinung nicht herbeigeführt werden. Hintergrund ist, dass die Zusammensetzung von Eigentümergemeinschaften durchaus heterogen ist. Nicht allen Eigentümern steht ein Zugang zu elektronischer Kommunikation oder ein funktionierender Internetzugang zur Verfügung. Diese sollen nicht von der Möglichkeit der Teilnahme ausgeschlossen werden.
Eine online Teilnahme an der Eigentümerversammlung kann nach §23 Abs. 1 WEG durch einfachen Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Die Beschlussfassung sollte Regelungen zur Kostentragung zum Beispiel für die Anschaffung von Mikrofonen und Lautsprechern für die WEG, oder die Anmietung von WLAN Kapazitäten beinhalten. Auch sollte geregelt werden, ob eine online Stimmabgabe gestattet ist, oder ob lediglich ein Rederecht gewährt wird. Wird die online Teilnahme durch Beschluss gestattet, kann nicht mehr mit Sicherheit gewährleistet werden, dass die Eigentümerversammlung nicht-öffentlich ist. Online Teilnehmer könnten Dritte Personen mithören lassen, ohne das dies für die Eigentümer vor Ort oder die Verwaltung ersichtlich ist.
Wie kann eine Eigentümerversammlung in Zeiten von Kontaktbeschränkungen durchgeführt werden?
Derzeit rechtlich einwandfrei ist nur die sogenannte Ein-Mann-Versammlung zulässig. Dabei wird die Verwaltung von allen Eigentümern zur Stimmabgabe bevollmächtigt. Praktisch Umsetzbar ist dies mit einer detaillierten Vollmacht inklusive Weisung zur Stimmabgabe an die Hausverwaltung. Die Hausverwaltung Grünbeck hat diese Form der Versammlung bereits im Lockdown 2020 mit Erfolg durchgeführt. In unserem Kundenportal konnten vor der Versammlung alle Dokumente und Angebote rund um die Versammlung eingesehen werden. Bei komplexen Beschlussvorhaben können sich Eigentümer in einer virtuellen Vorbesprechung ein Bild machen. Die konkrete Formulierung der Beschlüsse erfolgte dann in enger Zusammenarbeit mit den Beiräten als Vertrauenspersonen und seit dem 01.12.2020 auch Vertretern der Eigentümergemeinschaft (§9b Abs. 2 WEG).
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