Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft ist nicht nur Dienstleister, sondern auch Vertrauensperson. Er ist als Vertreter der Eigentümergemeinschaft für erhebliche Vermögenswerte verantwortlich. Im Gegensatz zu den Regelungen für Vorstände nach dem Aktienrecht, kennt das WEG keinen Anspruch auf Entlastung für die Hausverwaltung. Dennoch stellt der Entlastungsbeschluss einen Vertrauensbeweis der Eigentümergemeinschaft dar. Wird die Hausverwaltung entlastet, so können die Eigentümer keine Schadensersatzansprüche mehr für das bisher bekannte oder erkennbare Verwalterhandeln geltend machen.
Welche Rechtsfolgen hat die Entlastung der Hausverwaltung?
Der Entlastungsbeschluss umfasst ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von §397 Abs. 1 BGB. Mit dem Entlastungsbeschluss verzichtet die Gemeinschaft darauf Ansprüche gegen den Verwalter geltend zu machen. Er stellt somit einen Vertrag über den Verzicht der Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft gegen den Verwalter dar. Vom Entlastungsbeschluss gedeckt sind lediglich Ersatzansprüche, die für die Eigentümergemeinschaft nach sorgfältiger Prüfung der Verwaltungsunterlagen erkennbar waren. Niemals umfasst sind Straftaten der Hausverwaltung wie beispielsweise die Veruntreuung von Geldern der Gemeinschaft.
Welche Rolle spielt der Verwaltungsbeirat bei der Entlastung der Hausverwaltung?
Die Eigentümergemeinschaft muss sich die Kenntnisse des Verwaltungsbeirats über die Handlungen der Hausverwaltung zurechnen lassen (§166 Abs. 1 BGB). Dies gilt auch dann, wenn der Verwaltungsbeirat fahrlässig Fehler der Hausverwaltung nicht erkannt hat.
Ein Beispiel:
Ohne Beschluss hat die Verwaltung eigenmächtig den Austausch einer Heizanlage beauftragt. Das Auftragsvolumen von 25.000 Euro ist nicht durch den Verwaltervertrag gedeckt. Seitens des Heizungsbauers bestehen Zweifel daran, dass ein Austausch der Heizung tatsächlich nötig war. Dieser Fehler fällt dem Verwaltungsbeirat trotz einer vorhandenen und Bezahlten Rechnung nicht auf. In der Eigentümerversammlung wird ein Entlastungsbeschluss gefasst. Mit Bestandskraft des Entlastungsbeschlusses verliert die Eigentümergemeinschaft sämtliche Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter – auch im Zusammenhang mit dem Austausch der Heizanlage.
Wann sollte ein Entlastungsbeschluss für die Hausverwaltung nicht gefasst werden?
Ein Entlastungsbeschluss sollte nicht gefasst werden, wenn die Arbeit der Hausverwaltung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat. Nur dann entspricht auch der Entlastungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung und ist nicht anfechtbar. Ein Entlastungsbeschluss sollte in den nachfolgenden Fällen NICHT gefasst werden:
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Gegen den Verwalter bestehen Schadensersatzansprüche
- Die Verwaltung verlangt die eigene Entlastung noch vor der Vorlage der Jahresabrechnung
- Die Jahresabrechnung entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung
- Die Jahresabrechnung enthält unrechtmäßige Ausgaben von den Gemeinschaftskonten
Darf die Hausverwaltung für ihre eigene Entlastung stimmen?
Ein Verwalter der zugleich Wohnungseigentümer ist, darf bei einem Beschluss über die Jahresabrechnung stimmen. Über seine eigene Entlastung darf der Verwalter nicht abstimmen. Dies gilt auch, wenn in einem Beschlussantrag über die Jahresabrechnung und die Entlastung abgestimmt wird.
Welche Mehrheit muss für den Entlastungsbeschluss erreicht werden?
Für den Entlastungsbeschluss ist eine einfache Mehrheit ausreichend (§25 Abs. 1 WEG).
Umfasst der Entlastungsbeschluss auch Ansprüche aus dem Sondereigentum?
Der Entlastungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erstreckt sich ausschließlich auf das gemeinschaftliche Eigentum. Das Sondereigentum ist davon nicht umfasst, weshalb Sondereigentümer auch nach einer Entlastung Schadensersatzansprüche aus ihrem Sondereigentum gegenüber der Verwaltung geltend machen können.
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