Bis in die 1980er Jahre war es noch üblich eine Warmmiete zu vereinbaren. Seit 1984 ist die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zwingend vorgeschrieben. Nach Rechtsprechung des BGH ist die Vereinbarung einer Inklusivmiete, die auch die Heizkosten enthält, unwirksam (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, DWW 2006, 420).
In welchen Fällen ist eine Heizkostenabrechnung zu erstellen?
Sofern der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten leistet, ist nach §556 Abs. 3 S. 1 BGB auch eine Heizkostenabrechnung zu erstellen. Zwar nennt das BGB nur die Betriebskosten, die Heizkosten sind aber hiervon nach §2 BetrKV umfasst. Besteht eine Abrechnungspflicht, so ist über die Heizkostenvorauszahlung jährlich abzurechnen. Kürzere Abrechnungszeiträume sind zulässig, beispielsweise ein Rumpfjahr bei Inbetriebnahme des Objektes (LG Berlin, Urteil v. 27.1.1987, 64 S 278/86, GE 1987, 281; LG Berlin, Urteil v. 23.4.1991, 64 S 458/90, GE 1991, 935). Zu beachten ist, dass bei der Heizkostenabrechnung nach dem Leistungsprinzip abzurechnen ist. Es dürfen also nur die Brennstoffkosten abgerechnet werden, die auch im Abrechnungszeitraum verbraucht wurden (BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11, NZM 2012, 230).
Welche Inhalte muss die Heizkostenabrechnung zwingend enthalten?
Eine Heizkostenabrechnung ist nur dann ordnungsgemäß wenn Sie den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Hierzu zählen:
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Die Gesamtkosten aus §7 Abs. 2 und §8 Abs. 2 HeizKV
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Eine Aufteilung der Kosten nach §7 Abs. 1 und §8 Abs. 1 HeizKV
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Eine Darstellung der Berechnungswege der Kosten je Verbrauchseinheit
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Eine Darstellung der Umlageschlüssel
Welche Anforderung bestehen an die Zusammenstellung der Gesamtkosten?
In der Zusammenstellung der Gesamtkosten darf der Vermieter nur diejenigen Kosten ansetzten, die ihm auch tatsächlich entstanden sind. Hierzu zählen die einzelnen umlagefähigen Kosten der Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage, die verbrauchten Brennstoffe. Bei Öl- oder Pelletheizungen ist zusätzlich der Anfangs- und Endbestand der Brennstoffe anzugeben. Bei einer Versorgung mit Erd- oder Biogas muss die Liefermenge und der Preis angegeben werden. Die Angabe des Zählerstands bei Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums ist nicht notwendig. Handelt es sich um eine verbundene Anlage (d.h. die Heizung erzeugt neben Wärme auch Warmwasser), so ist die Berechnung des Anteils der Warmwasserkosten rechnerisch darzustellen. Am Ende muss auch ein betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulter Mieter die Aufstellung der umgelegten Kosten klar erkennen und überprüfen können (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61; AG Dortmund, Urteil v. 6.2.2004, 107 C 8704/03, WuM 2004, 148).
Wie ergeben sich die Verteilerschlüssel zur Berechnung der Kosten eines Nutzers?
Die Umlageschlüssel ergeben sich aus §7 HeizKV für die Versorgung mit Wärme und §8 HeizKV für die Versorgung mit Warmwasser. Grundsätzlich dürfen nicht mehr als 70% der Gesamtkosten nach Verbrauch und mindestens 30% aber höchstens 50% der Kosten nach einem festen Schlüssel verteilt werden. In einem ersten Schritt werden die Gesamtkosten in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten unterteilt. Die so ermittelten Verbrauchskosten werden durch die gesamten Verbrauchseinheiten geteilt. Der ermittelte Preis pro Einheit wird anschließend mit den erfassten Einheiten des Nutzers multipliziert. Der Grundkostenanteil wird durch die Gesamtfläche (üblicherweise Wohnfläche oder Heizfläche) geteilt um die Grundkosten je Quadratmeter zu berechnen. Anschließend wird der Grundkostenpreis je Quadratmeter mit der Fläche des Nutzers multipliziert. Durch die Summierung der verbrauchsabhängigen Kosten und der Grundkosten ergeben sich die Gesamtkosten des Nutzers.