Mit Neufassung des WEG Rechts entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft nach §9a WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Ab diesem Zeitpunkt gilt die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähig und kann Rechte und Pflichten eingehen. Teilt ein Bauträger das Grundstück nach §8 WEG, so ist er zum Zeitpunkt der Entstehung der WEG alleiniger Stimmberechtigter auf Wohnungseigentümerversammlungen. So kann der Bauträger in einer ersten Eigentümerversammlung einstimmig Verträge für die WEG herbeiführen. Warum dies ein Kostenrisiko für Sie als Erwerber darstellt, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.
Beschlüsse im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung
Gemäß §19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Die Beschlussfassung kann sowohl in der Eigentümerversammlung, als auch durch Beschlussfassung im Umlaufverfahren herbeigeführt werden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt damit den Eigentümern gemeinschaftlich (§18 Abs 1 WEG). Sie werden dabei durch den Verwalter vertreten (§9b Abs. 1 WEG).
Bauträgerversammlung
Findet wie im eingangs beschriebenen Sachverhalt eine Eigentümerversammlung kurz nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft statt, bestimmen de facto nicht die Wohnungseigentümer, sondern nur der Bauträger über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung ab. So kann der Bauträger in einer Erstversammlung bereits Verträge wie zum Beispiel eine Wartung von Aufzugsanlagen oder Heizanlagen bestimmen. Hierdurch entsteht ein Kostenrisiko beim Erwerb von Eigentumswohnungen, denn gerade Wartungsverträge können so gestaltet werden, dass eigentliche Anschaffungskosten über die Wartung an die zukünftigen Eigentümer belastet werden. Dadurch erhöht sich der Gewinn des Bauträgers, die Eigentümer bzw. die späteren Nutzer werden im Gegenzug belastet. Hiervon wird ein Bauträger vor allem dann gebrauch machen, wenn er bei seinem Bauwerk nicht im Zeitplan liegt oder einen Verlust befürchtet. Auch Kostenverteilungen können durch den Bauträger auch außerhalb der Gemeinschaftsordnung oder des Grundbuchs geändert werden.
Beschlusssammlung Prüfen
Prüfen Sie daher beim Erwerb einer Eigentumswohnung immer das Beschlussbuch der Wohnungseigentümergemeinschaft. So werden Sie nicht durch überhöhte Betriebskosten oder eine zu ihren Ungunsten beschlossene Kostenverteilung überrascht. Am besten ziehen Sie hierzu eine unabhängige Hausverwaltung heran. Die Hausverwaltung Grünbeck verfügt über mehr als 7.000 Kostensätze zu Wartungen, Handwerkerarbeiten und Betriebskosten. Dadurch können wir auf Knopfdruck Ihre Kosten mit den marktüblichen Kosten vergleichen.
Was kann ich als Eigentümer tun
Achten Sie beim Erwerb Ihrer Wohnung darauf, dass eine unabhängige Hausverwaltung bestellt wird. Lassen Sie sich ebenfalls schon geschlossene Verträge vorlegen und prüfen Sie diese ausführlich. Eine Bauträgerversammlung kann Ihnen zum Nachteil gereichen, muss es aber nicht. Hierzu sollten Sie die Preise der Verträge Ihrer WEG mit den marktüblichen Preise vergleichen.
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