Neues WEG-Recht, neue Kostenverteilung – das gilt es zu beachten.

Wichtige Begriffe vorab: Wird in diesem Blogbeitrag vom alten WEG Recht gesprochen – abgekürzt als WEG a.F.- handelt es sich um die bis zum 01.12.2020 geltende Fassung. Beim WEG n.F. handelt es sich um die neue, ab 01.12.2020 geltende Fassung.

Grundsätzlich ist die Kostenverteilung nach Vereinbarung von der Kostenverteilung nach Beschluss zu unterscheiden. Vereinbarungen zur Kostenverteilung sind in der Gemeinschaftsordnung der WEG festgehalten. Insbesondere von den Miteigentumsanteilen (MEA) abweichende Kostenverteilungsschlüssel werden häufig in Gemeinschaftsordnungen vereinbart. Sinnvoll sind diese beispielsweise für den Unterhalt von Balkonen, da diese nur für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung zugänglich sind, oder auch für Aufzüge, da diese von den Bewohnern der höhergelegenen Stockwerke intensiver genutzt werden, als von den Bewohnern im Erdgeschoss.

Die Kostenverteilung durch Vereinbarung wird in der Gemeinschaftsordnung als Bestandteil der Teilungserklärung geregelt. In den meisten Fällen wird dort vereinbart, dass die Eigentümer die Kosten des Betriebs sowie der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile am Grundstück tragen. Nicht selten werden den jeweiligen Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung für Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums (z.B. Dachfenster oder Balkone) durch Vereinbarung auferlegt. Auch bei Aufzügen wird häufig in der Kostenverteilung nach Stockwerken differenziert. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, kann es den Eigentümern erlaubt sein mit einer in der Öffnungsklausel festgelegten Mehrheit beliebige Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Wird von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, müssen die gefassten Beschlüsse nach §10 Abs. 3 WEG n.F. im Grundbuch eingetragen werden, um gegen den Rechtsnachfolger zu gelten. Zu beachten ist, das die Eintragung von Beschlussfassungen auf Basis einer Öffnungsklausel auch für Altbeschlüsse gilt, um so einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten.

Nach altem WEG Recht bestand in §16 WEG a.F. die Möglichkeit die Kostenverteilung durch Beschluss zu ändern (sogenannte gesetzliche Öffnungsklausel). Während eine Änderung der Kostenverteilung für Kosten des laufenden Betriebs nach §16 Abs. 3 WEG a.F. auf Dauer und durch einfache Mehrheit möglich war, konnte eine abweichende Kostentragung bei Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nur im Einzelfall nach §16 Abs. 4 WEG a.F. geregelt werden. Die Beschlussfassung nach §16 Abs. 3, 4 WEG a.F. konnte nicht durch eine anderslautende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden (§16 Abs. 5 WEG a.F.). Auch im neuen WEG bleiben die Miteigentumsanteile der jeweiligen Wohnungseigentümer der gesetzliche Maßstab der Kostenverteilung nach §16 Abs. 1 WEG n.F. Der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel kann in Zukunft auf Grundlage des §16 Abs. 2 WEG n.F. geändert werden. Anders als bisher gilt die Generalklausel des §16 Abs. 2 WEG n.F. sowohl für Betriebs- als auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Gemäß §25 Abs. 1 WEG n.F. werden darüber hinaus bisher geltende Mehrheitsanforderungen abgeschafft, wodurch die Kostenverteilung in Zukunft durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss geregelt werden kann. Vorsicht: Für die Verteilung der Kosten von baulichen Veränderungen, die auch Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums umfassen gilt zukünftig die Spezialnorm des §21 WEG n.F.

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