Eine Bundesratsinitiative Ende 2019 hatte eine Auflockerung der Anforderungen an die Schriftform bei Gewerberaummietverträgen zum Ziel. §550 BGB sollte demnach gestrichen werden und durch eine neue Vorschrift ein eingeschränktes Kündigungsrecht nur für Vermieter im Falle eines Schriftformmangels geschaffen werden. Diese Initiative ist im Februar 2020 im Bundestag gescheitert.
Kündigung eines Gewerbemietraumvertrages
Soll ein zeitlich befristeter Gewerberaummietvertrag mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr abgeschlossen werden, so ist das Schriftformerfordernis des §550 BGB zu beachten. Rechtliche Zielsetzung des §550 BGB ist der Schutz späterer Grundstückserwerber vor unerwarteten Nebenabreden bei Gewerberaummietverträgen. Es soll sichergestellt werden, dass langfristige Abreden zum Mietvertrag jederzeit zwischen den Parteien nachvollziehbar sind (BGH, Urteil v. 22.1.2014, XII ZR 68/10, NZM 2014 S. 308). Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§550 Abs. 1 BGB).
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Ordentliche Kündigung: Bei befristeten Gewerberaummietverträgen ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.
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Außerordentliche Kündigung: Die außerordentliche Kündigung eines Gewerberaummietvertrags ist nur aus wichtigem Grund möglich (§314 BGB). Ein wichtiger Grund liegt stets vor, wenn im Einzelfall Tatsachen vorliegen, die dazu führen, dass die Fortsetzung des Vertrags zumindest einem Vertragspartner nicht mehr zugemutet werden kann. Grundsätzlich ist vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich (S. dazu u. a. Palandt/Grüneberg, BGB, § 314 BGB Rn. 7, 8 m. w. N.).
Unter welchen Bedingungen wird die Schriftform des Gewerberaummietvertrages gewahrt?
Die Anforderungen an die Schriftform eines Gewerberaummietvertrages ergeben sich aus §126 BGB. Demnach wird die gesetzliche Schriftform nur dann gewahrt, wenn der Gewerberaummietvertrag mit Originalunterschriften aller Vertragsparteien versehen ist und diese Unterschriften auf einem Dokument angebracht sind. Im Detail sind folgende Punkte zu beachten:
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Eigenhändige Namensunterschrift: Die Unterschrift muss die Anforderungen an eine Namensunterschrift erfüllen. Gegeben ist dies in jedem Fall, wenn eine klare Abfolge von Buchstaben in der Unterschrift zu erkennen ist.
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Einheitliches Vertragsdokument: Ein Gewerberaummietvertrag besteht im Regelfall aus mehreren Anlagen. Damit die Schriftform gewahrt bleibt, muss es sich um ein einheitliches Dokument handeln. D.h. Mietvertrag und Anlagen müssen aufeinander Bezug nehmen, sodass eindeutig erkennbar ist, welche Anlagen zum Mietvertrag gehören.
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Feste Verbindung der Vertragsdokumente: Vor der Auflockerungsrechtsprechung des BGH galt, dass alle zum Mietvertrag gehörenden Dokumente in einer festen Verbindung zusammengefügt werden müssen, um die Schriftform zu wahren. Insbesondere mussten auch alle Nachträge zum Mietvertrag mit dem Originaldokument und allen vorangegangenen Nachträgen fest verbunden werden. Dies gilt seit der Auflockerungsrechtsprechung des BGH nicht mehr. Es genügt seither, dass sich zweifelsfrei ermitteln lässt, welche Bestandteile zum Mietvertrag gehören und welche Regelungen aktuell für den Mietvertrag gelten (BGH, Urteil vom 24.02.2010, XII ZR 120/06).
Sind Schriftformheilungsklauseln im Gewerberaummietvertrag sinnvoll?
In vielen Gewerberaummietverträgen werden sogenannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart. Darin versprechen sich die Vertragsparteien einen eventuellen Schriftformmangel zu heilen und sich nicht auf einen Schriftformmangel berufen zu können. Solche Schriftformheilungsklauseln sind seit einer Entscheidung des BGH aus 2017 hinfällig, denn Sie sind unwirksam (BGH, Urteil v. 27.9.2017, XII ZR 114/16).
Welche Kündigungsmöglichkeiten für Gewerberaummietverträge gibt es bei einem Schriftformmangel?
Ist die Schriftform nicht gewahrt, so ist ein Gewerberaummietvertrag ordentlich kündbar. Es gelten die Kündigungsfristen des §580a BGB.