Eine ausgefallene Zentralheizung kann in Wintermonaten für viel Unmut sorgen. Nicht selten resultiert hieraus ein erbitterter Streit zwischen Vermieter und Mieter. Oftmals steht auch eine Minderung der Miete im Raum. Wer die Rechtslage kennt, kann sich vor unangenehmen Überraschungen schützen.
Welche Temperatur muss der Vermieter gewährleisten?
Der Vermieter muss sicherstellen, dass in der Wohnung die Behaglichkeitstemperatur erreicht werden kann. Wird diese erreicht, spielt es beispielsweise keine Rolle, ob ein Heizkörper vollständig, oder nur teilweise funktioniert (LG Berlin, MM 1992 S. 135). Die Behaglichkeitstemperatur liegt in den hauptsächlich genutzten Räumen wie Wohn-, Schlafzimmer und Bad bei 20 bis 22°C, in den Nebenräumen wie Abstellkammer und Flur bei 18 bis 20°C. In der Nacht zwischen 24 und 6 Uhr kann die Behaglichkeitstemperatur auf 16 bis 17°C abgesenkt werden, solange gewährleistet ist, dass die Tagestemperatur innerhalb angemessener Zeit von etwa einer Stunde wieder erreicht wird (LG Berlin, MM 1992 S. 135).
Unter welche Voraussetzungen darf der Mieter eine Kürzung bei einem Heizungsausfall vornehmen?
Nur, wenn sich der Heizungsausfall auf den Mietgebrauch auswirkt, darf der Mieter eine Mietminderung vornehmen. In den Sommermonaten von Juni bis August besteht demnach keine Minderungsbefugnis (LG Wiesbaden, WuM 1990 S. 71; LG Berlin, GE 1991 S. 351). Die Mietminderung kann der Mieter dabei unabhängig davon durchsetzen, ob der Heizungsausfall vom Vermieter verschuldet wurde (OLG Dresden, Urteil v. 18.6.2002, 5 U 260/02). Er muss aber den Ausfall der Heizung gegenüber dem Vermieter anzeigen, wenn er nicht das Recht auf Mietminderung verlieren will. Die Höhe der zulässigen Mietminderung richtet sich in jedem Fall nach den Umständen des Einzelfalls.
Wann darf der Mieter bei einem Heizungsausfall KEINE Mietminderung vornehmen?
Fällt die Heizung nur kurzfristig für wenige Stunden aus, handelt es sich um einen Bagatellmangel, der keine Mietminderung rechtfertigt (§536 Abs. 1 S. 3 BGB). Eine Mietminderung muss auch dann vom Vermieter nicht akzeptiert werden, wenn der Mieter keinen Beweis dafür erbringen kann, dass die Wärmeversorgung unzureichend ist. Ist die Heizungsanlage beispielsweise aufgrund eines hohen Alters unwirtschaftlich, berechtigt dies den Mieter nicht zur Minderung der Miete. Entscheidend ist nur, ob die Mietwohnung ausreichend beheizt werden kann (BGH, Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12).
Beispiele für berechtigte Mietminderungen bei einer Heizungsstörung:
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Ständig wiederkehrende im Schlafzimmer hörbare Klopfgeräusche durch die Heizung erlauben eine Minderung des Mietzinses um 75% des auf das Schlafzimmer entfallenden Anteils der Miete (LG Mannheim Urteil vom 23.11.1977 - 4 S 95/77)
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Die fehlende Beheizbarkeit einer Wohnung während der Heizperiode berechtigt zu einer Mietminderung bis zu 100%, unabhängig von den tatsächlichen Außentemperaturen (LG Berlin Urteil vom 10.01.1992 - 64 S 291/91)
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Wenn im Wohn- und Schlafzimmer nur noch Temperaturen von 16 bis 18°C erreicht werden, ist eine Mietminderung um 25% berechtigt (AG Bergheim 24.11.2011 Az. 26 C 526/09)
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Liegt die Raumtemperatur nicht nur geringfügig oder kurzzeitig unter 20 °C, ist eine Mietminderung von 10% gerechtfertigt (AG Potsdam 30.04.2012 Az. 23 C 236/10)
Wer trägt im Rechtsstreit um eine Mietminderung wegen eines Heizungsausfalls die Beweislast?
Die Beweislast in einem Rechtsstreit um eine Mietminderung wegen eines Heizungsausfalls liegt beim Mieter. Er kann beispielsweise durch die Benennung von Zeugen oder durch Temperaturmessungen beweisen, dass die Wärmeversorgung seiner Wohnung unzureichend ist.