Rund 80% des Wohnungsbestandes in Deutschland wurden vor 1980 erbaut. Zunehmende gesetzliche Regulierung führt dazu, dass Wohnungen in Zukunft vor allem energetisch saniert werden müssen. Auch eine technische Überholung des Wohnungsbestandes ist unausweichlich. Die Durchführung von Modernisierungsmieterhöhungen ist in §559 BGB geregelt. In diesem Blogbeitrag wird die richtige Vorgehensweise erläutert.
Wann ist eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig?
Ein Recht zu Erhöhung der Miete nach Modernisierungsmaßnahmen gibt es für frei finanzierte Wohnungen nach §555b i.V.m. §559 BGB. Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist §559 BGB nicht anwendbar. Wird Wohnraum modernisiert, kann der Vermieter grundsätzlich entscheiden, ob eine Mietanpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §558 BGB vornimmt, oder ob er 8% der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegt (§559 Abs. 1 BGB). Ist eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart, so ist eine Modernisierungsmieterhöhung nach §559 BGB ausgeschlossen (§557a Abs. 2 S. 2 BGB). Ist eine Indexmiete vereinbart, so kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach §559 BGB nur verlangen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Modernisierung aufgrund eines neuen Gesetzes oder aufgrund einer behördlichen Anordnung durchgeführt wird (Beispiel: Nachrüsten des Heizkessels oder Dämmen der obersten Geschossdecke im Speicher). Bei einem befristeten Mietvertrag auf Basis des §575 BGB ist eine Modernisierungsmieterhöhung nur möglich, wenn sich der Vermieter das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung vertraglich vorbehalten hat.
Wie lassen sich die Modernisierungskosten einer Maßnahme berechnen?
Im ersten Schritt sind die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. Hierzu zählen sowohl die Baukosten, als auch die Baunebenkosten. Es sind also auch Planungskosten in die
Modernisierungsmieterhöhung einzurechnen. Maßgeblich für die Modernisierungsmieterhöhung sind alleine die tatsächlich entstandenen Kosten. Kosten für Schwarzarbeit (ohne Rechnung) dürfen nicht
angesetzt werden, ebenso müssen Rabatte und Skonti abgezogen werden.
Folgende Kosten sind in die Berechnung einzubeziehen:
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Architektenkosten für Planung, Baubetreuung und Abnahme
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Aufwendungsersatzansprüche der Mieter
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Baugenehmigungsgebühren
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Eigenleistungen des Vermieters
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Gerüstkosten (Aufstellen und Gerüstmiete)
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Reinigungsarbeiten nach Fertigstellung der Baumaßnahme
- Kosten der Baubegleitung durch die Hausverwaltung (Ausschreibung, Planung, Abnahme)
Welche Kosten der Modernisierungsmaßnahme dürfen nicht angesetzt werden?
Zu den nicht ansatzfähigen Kosten zählen:
- Abschreibungen für Bauteile
- Besprechungskosten mit der Bauleitung oder mit Handwerkern
- Finanzierungskosten
- Kosten der Rechnungsprüfung
- Mietverluste infolge der Minderung der Miete aufgrund modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung
- Verwaltungskosten
Welche Beträge müssen von den Modernisierungskosten abgezogen werden?
- Erhaltungsmaßnahmen
Die errechneten Gesamtkosten müssen um Kosten für Erhaltungsmaßnahmen gekürzt werden (§559 Abs. 2 BGB). Soweit die Handwerkerrechnung die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nicht ausweist, sind diese zu schätzen. Dies ist etwa dann zu berücksichtigen, wenn reparaturbedürftige Fenster mit Einfachverglasung durch Isolierfenster ersetzt werden. Im besten Fall wird der Reparaturaufwand durch einen Fachmann festgestellt. Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass keine höheren als die berücksichtigten Kosten für Erhaltungsmaßnahmen angefallen sind.
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Mittel aus öffentlichen Haushalten
Erhält der Vermieter Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, so sind diese von den errechneten Gesamtkosten abzuziehen (§559 A Abs. 1BGB). Hierzu zählen Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes (Beispielsweise die KfW Bank). - Zinsgünstige Darlehen
Werden die Kosten der Modernisierungsmaßnahme über ein zinverbilligtes oder zinsloses Darlehen aus öffentlichen Haushalten finanziert, so ist der Betrag der Zinsermäßigung von den Modernisierungskosten abzuziehen. Die ansatzfähigen Modernisierungskosten verringern sich um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird ermittelt, indem die Differenz aus dem marktüblichen Zinssatz und dem ermäßigten Zinssatz auf Basis des Dralehensbetrages berechnet wird.
Wie wird die Umlage der gesamten Modernisierungskosten auf den einzelnen Mieter berechnet?
Die ermittelten Modernisierungskosten sind nach einem angemessenen Maßstab auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Hierfür ist der Nutzen der Modernisierungsmaßnahme für den jeweiligen Mieter maßgeblich. Beispielsweise bietet sich eine Umlage nach Wohnfläche an, wenn die Modernisierung allen Wohnungen ungefähr in gleichem Maße zugutekommt. Insgesamt gibt es hier einen großen Spielraum für Vermieter. Es ist beispielsweise nicht zu beanstanden, wenn der Erdgeschossmieter an den Kosten für den Einbau eines Aufzugs beteiligt wird (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06). Auch die Kosten für eine Wärmedämmung können nach der Wohnfläche umgelegt werden. Die Tatsache, dass die jeweiligen Wohnungen unterschiedlich stark von der Wärmedämmung profitieren ist zu vernachlässigen.