Sind Rohrleitungen im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

In jeder Wohnanlage verlaufen dutzende Rohrleitungen, auch wenn diese nicht für jeden Bewohner offen sichtbar sind. So verlaufen regelmäßig Heizungsleitungen, Wasserleitungen oder Gasrohre im Treppenhaus oder auch den einzelnen Wohnungen. Viele dieser Rohrleitungen sind in die Jahre gekommen. Da die Schäden nicht für jeden Bewohner offensichtlich sind, wird die Erhaltung der Rohrleitungen in den meisten Fällen auf die Lange Bank geschoben. Dies wird eine Vielzahl an Wohnungseigentümern in naher Zukunft einholen und für viel Ärger und Kosten sorgen. Wichtig zu wissen ist stets, ob die Rohrleitungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zählen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung zum Thema Rohrleitungen

Versorgungsleitungen stehen als wesentliche Bestandteile des Gebäudes zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12).
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zur Zentralheizung sind grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Sie können aber durch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung oder auch durch eine nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Zum Sondereigentum zählen in solchen Fällen auch Heizungs- und Thermostatventile sowie ähnliche Aggregate (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10).
Verlaufen Versorgungsleitungen durch das Sondereigentum einer Wohnung, so ist der Wohnungseigentümer dazu Verpflichtet Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, wenn dies der Schadenserforschung dienst. Er ist darüber hinaus auch verpflichtet Eingriffe in sein Sondereigentum zu dulden, die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen (BayObLG, Beschluss v. 26.2.2004, 2Z BR 2/04).

Diese Fehler machen Eigentümergemeinschaften und Verwalter häufig

Die Eigentumszuordnung wird nicht beachtet: Hauptleitungen zählen stets zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch dann, wenn diese durch ein Sondereigentum verlaufen. Heizungs- und Wasserleitungen zählen erst nach einer im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Absperrvorrichtung (Wohnungsabsperrung) zum Sondereigentum.
Falsche Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen: Hinsichtlich der Kostentragungspflicht ist stets zu prüfen, ob es sich bei den sanierten Rohrleitungen um Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum handelt. Viele Verwaltungen geben die Auskunft, dass es sich bei Rohrleitungen stets um Gemeinschaftseigentum handelt. Dies kann für Eigentümer sehr teuer werden.
Keine Beschlusskompetenz für Sanierungsmaßnahmen im Sondereigentum: In der Eigentümerversammlung kann nicht beschlossen werden, dass ein Sondereigentümer die in seinem Sondereigentum stehenden Rohrleitungen sanieren muss. Für die Erhaltung des Sondereigentums ist ausschließlich der Sondereigentümer zuständig. Wird diese unterlassen und es entstehen Schäden am Gemeinschaftseigentum, so haftet der Sondereigentümer gegenüber der Gemeinschaft.
Keine Ausreichende Erforschung der Schadensursache: Die Ursachen für Schäden sind in vielen Fällen nicht ohne weiteres auszumachen. Hierfür ist eine genaue Erforschung der Schadensursache nötig. Es ist vor allem im Interesse der Eigentümer hier nicht am falschen Ende zu sparen. Vielmehr sollten alle Parteien daran mitwirken, die Schadensursache möglichst ausführlich und eindeutig zu identifizieren. Dies gilt auch dann, wenn diese im Sondereigentum liegt.

Welche Rohrleitungen sind im Sondereigentum, welche im Gemeinschaftseigentum?

Abflussrohre: Zählen als Hauptleitungen stehts zum Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12). Sie zählen nur dann zum Sondereigentum, wenn eine Absperrmöglichkeit im Sondereigentum besteht.
Absperrventile: Zählen dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn diese nicht durch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung oder einer nachträglichen Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet wurden (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10).
Abwasserhebeanlage: Zählen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, zählen nur dann zum Sondereigentum, wenn sie lediglich das Abwasser aus einer einzigen Sondereigentumseinheit entsorgen.
Abwasserkanal: Der Abwasserkanal dient stets der Gemeinschaft, weshalb dieser zwingend im Gemeinschaftseigentum steht.
Regenfallrohre: Die Regenfallrohre dienen stets der Gemeinschaft, weshalb diese zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.
Frischwasserstationen: Dienen stets zur Versorgung von nur einer einzelnen Wohn- oder Sondereigentumseinheit und daher im Sondereigentum.
Gasleitungen: Stehen als Hauptleitungen im Gemeinschaftseigentum, ab dem Übergang zum Sondereigentum sind diese dem Sondereigentum zuzuordnen (insbesondere bei Gasthermen in den Wohnungen zu beachten).
Gasuhren: Erfassen stets den Gasverbrauch einer Eigentümergemeinschaft und stehen daher zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum.
Kanalisation: Zählt stets zum Gemeinschaftseigentum, sofern diese nicht einer öffentlichen Einrichtung gehören (zum Beispiel Abwasserzweckverband oder städtischer Versorger).
Wasseruhren: Erfassen stets den Wasserverbrauch einer Gemeinschaft und stehen daher zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum.