Eine Hausverwaltung übernimmt die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Eigentümergemeinschaft. Eine Abgrenzung zum Sondereigentum ist nicht immer ohne weiteres möglich. Eine uneinheitliche Rechtsprechung tut ihr übriges. In diesem Blogbeitrag wird der grundlegende Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum erklärt.
Was Gehört zum Sondereigentum?
Zunächst ist im Rahmen des Sondereigentums zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum zu unterscheiden. Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung (§10 Abs. 2 WEG). Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§10 Abs. 3 WEG). Sondereigentum kann dabei durch die vertragliche Einräumung oder durch Teilung begründet werden (§2 WEG).
Bereits vor der WEG Reform war das Sondereigentum an Räumen möglich. Seit dem 01.12.2020 zählen auch Stellplätze als Räume (§3 Abs. 1 WEG). Zusätzlich kann sich das Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken (z.B. eine Gartenfläche).
Damit Sondereigentum eingeräumt werden kann, müssen Wohnungen oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sein. Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks müssen durch Maßangaben bestimmt sein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie der Aufteilungsplan sind dabei der Eintragungsbewilligung für das Sondereigentum im Grundbuch beizulegen (§7 Abs. 4 WEG). Die Urkunden im Zusammenhang mit dem Grundbuch können bei berechtigtem Interesse bei einem Notar oder dem Grundbuchamt eigesehen werden (§12 GBO, §10 GBO).
Wer darf das Sondereigentum nutzen?
Mit dem Sondereigentum kann jeder Wohnungseigentümer nach Maßgabe des WEG beliebig verfahren. Bauliche Maßnahmen im Sondereigentum bedürfen keiner Gestattung, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§13 WEG).
Das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses hat ein Eigentümer zu dulden, wenn hierzu Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen oder dem Eigentümer dadurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht (§14 Abs. 1 WEG).
Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen (§1 Abs. 4 WEG). Die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z.B. tragende Mauern, Fenster in der Außenfassade als zweiter Fluchtweg), sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (z.B. Heizung oder Enthärtungsanlage), sind nicht Gegenstand des Sondereigentums. Dies gilt auch, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden (§5 Abs. 2 WEG).
Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass sondereigentumsfähige Bestandteile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören. Eine Vereinbarung zur Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist hingegen nicht möglich (§5 Abs. 3 WEG).
Wer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen?
Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des §14 WEG berechtigt (§16 Abs. 1 WEG).
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