Nach §12 Abs. 1 WEG kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums die Zustimmung eines Dritten bedarf. Hier kommen insbesondere die Hausverwaltung und der Verwaltungsbeirat in Betracht.
Rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung
Nach §137 BGB besteht ein rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot. Das heißt, die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht kann nicht durch ein Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden. Nach herrschender Meinung ist §12 WEG eine Ausnahme zu §137 BGB. Somit kann die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden.
Eintragung im Grundbuch
Eine Verwalterzustimmung stellt dann eine wirksame Verfügungsbeschränkung dar, wenn diese als Belastung des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Eine reine Aufnahme in die Grundakten ist nicht ausreichend. Wer also wissen möchte, ob eine Zustimmung für die Veräußerung seines Wohnungseigentums notwendig ist, sollte dazu unbedingt Einsicht in das Grundbuch beim ortsansässigen Notar oder dem Grundbuchamt nehmen. Ein Verweis auf die Verwalterzustimmung in der Gemeinschaftsordnung bleibt ohne Eintragung im Wohnungsgrundbuch (§7 WEG) praktisch ohne Wirkung. Ebenfalls kann die Verwalterzustimmung als Verfügungsbeschränkung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden (§12 Abs. 4 WEG). Das Grundbuch liefert zur tatsächlichen Situation eine verlässliche Aussage, denn es genießt öffentlichen Glauben. Demnach besteht die gesetzliche Vermutung, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht auch tatsächlich besteht (§891 BGB).
Wann darf der Verwalter die Zustimmung verweigern
Verwalterzustimmung dazu dienen soll, die Eigentümergemeinschaft vor unerwünschten Erwerbern zu schützen, muss der wichtige Grund in der Person des Erwerbers liegen (§12 Abs. 2 WEG). Hat beispielsweise ein Eigentümer Hausgeldrückstände und möchte seine Wohnung veräußern, stellt dies keinen wichtigen Grund dar.
Was ist ein wichtiger Grund nach §12 Abs. 2 WEG?
Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise bei einer gewerblichen Nutzung durch den neuen Erwerber, erwarteter Prostitution in der Wohnung oder fehlender Zahlungsfähigkeit des neuen Erwerbers vor.
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