Rund 80% des Gebäudebestandes in Deutschland wurden zwischen dem Ende des zweiten Weltkriegs und 1980 erbaut. Angesichts steigender Anforderungen an die Barrierefreiheit und den Klimaschutz im Gebäudesektor stehen gerade in den Wohnungseigentümergemeinschaften Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an.
Was ist eine Erhaltungsmaßnahme?
Erhaltungsmaßnahmen dienen dazu das beschädigte oder abgenutzte Gemeinschaftseigentum in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Sowohl Instandhaltungsmaßnahmen, als auch Instandsetzungsmaßnahmen werden unter dem Begriff Erhaltungsmaßnahmen zusammengefasst. Entscheidend ist, dass durch die Maßnahme keine Veränderung, sondern lediglich ein früherer Zustand wiederhergestellt wird.
Beispiel Erhaltungsmaßnahme:
Die Wasseraufbereitungsanlage ist defekt. Eine Reparatur oder ein Austausch wäre eine Erhaltungsmaßnahme, da lediglich der Ausgangszustand wiederhergestellt wird.
Welche Kostenverteilung gilt bei Erhaltungsmaßnahmen?
Erhaltungsmaßnahmen werden können mehrheitlich beschlossen werden (§19 Abs. 1 WEG). Einzelne Eigentümer haben einen Anspruch auf die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen (§18 Abs. 2, §19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) und können diesen auch im Wege einer Beschlussersetzungsklage geltend machen. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umgelegt, soweit nichts anders in der Teilungserklärung vereinbart wurde. Seit der WEG-Reform können auch dauerhaft abweichende Verteilerschlüsse beschlossen werden (§16 Abs. 2 S. 2 WEG).
Was ist eine Erstherstellung?
Wenn der Bauträger nicht sauber gearbeitet hat, kann der Ist-Zustand des Gemeinschaftseigentums zum Zeitpunkt der Übergabe vom Soll-Zustand der Baubeschreibung abweichen. Werden diese Mängel beseitigt, spricht man von der Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums. Grundsätzlich hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf die vollständige und plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nur bei einer unzumutbaren Belastung für den Bauträger kann davon abgewichen werden. Seit der Reform des WEG ist dieser Anspruch aber nicht mehr unbedingt, denn bauliche Veränderungen können nach §20 WEG nun auch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dazu zählt beispielsweise auch die Nicht-Herstellung eines Bauteils.
Beispiel Erstherstellung:
Die Baubeschreibung sieht einen Überdachten PKW-Stellplatz vor, der vom Bauträger aber nicht errichtet wird. Die Eigentümer haben dann die Wahl zwischen einer Beschlussfassung zur Herstellung der Überdachung oder den Verzicht darauf.
Was ist eine modernisierende Instandsetzung?
Eine modernisierende Instandsetzung liegt dann vor, wenn eine Erhaltungsmaßnahme dazu genutzt wird, einen besseren Zustand als den Ausgangszustand herzustellen.
Beispiel modernisierende Instandsetzung:
Die Ölheizung der Wohnanlage ist defekt. Anstelle diese auszutauschen, wird beschlossen eine Pelletheizung einzubauen. Mit der modernisierenden Instandsetzung ist also auch eine bauliche Veränderung verbunden.
Welche Kostenverteilung gilt bei der modernisierenden Instandsetzung?
Die Kosten der modernisierenden Instandsetzung sind von allen Eigentümern zu tragen, sofern sich diese in einem angemessenen Zeitraum amortisieren (21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG).
Wir sind Ihre Hausverwaltung in Abensberg, Neustadt, Kelheim und Regensburg. Informieren Sie sich hier über Ihre Vorteile als Kunde einer professionellen Hausverwaltung.